Вступ:
Для інвестора площа будівлі, її архітектура чи кількість орендарів мають значення лише після відповіді на фундаментальне питання: чи здатна держава гарантувати захист права власності та виконання фінансових зобов’язань.
Саме тому історія багатофункціонального комплексу (БФК) Gulliver виходить далеко за межі ринку нерухомості. Вона стала своєрідним тестом для державних інституцій, банківської системи та юридичних механізмів захисту прав кредитора. Його результат матиме значення для інвестиційної привабливості країни, а, отже - всієї її економіки.
На сайті Рrozorro.продажі аукціон з продажу БФК Gulliver оголошено 31 серпня 2026 року.
Більше ніж повернення застави
У центрі Києва розташований один із найбільших багатофункціональних комплексів країни - БФК Gulliver. Торгові галереї, офіси класу А, ресторани, сервісні простори, сучасний паркінг і транспортна доступність сформували об’єкт, який багато років залишається одним із найвідоміших комерційних активів України.
Проте сьогодні увагу привертає вже не його комерційні принади чи архітектура, а історія трансформації, як активу.
Його продаж, вже анонсована консорціумом державних Ощадбанку та Укрексімбанку, є фінальним етапом багаторічної роботи зі стягнення заставного майна за одним із найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії української банківської системи.
Кредитування інвестиційного проєкту з будівництва БФК Gulliver консорціум державних банків розпочав у 2006 році, запуск в експлуатацію відбувся у 2014 році. Попри декілька проведених реструктуризацій та спроби врегулювання заборгованості, з червня 2024 року позичальник ТОВ «Три О» почав зменшувати суми платежів до банків аж до повного припинення обслуговування боргу.
Процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки двома державними банками було розпочато у березні 2025 року після того, як боржник фактично припинив співпрацю з банками. 26 липня 2025 року після завершення всіх юридичних процедур право власності на комплекс перейшло до консорціуму державних банків: 80% активу отримав Ощадбанк, ще 20% — Укрексімбанк.
У банківській практиці звернення стягнення на заставне майно є звичайною частиною роботи фінансової системи. Втім, як правило, цей процес відбувається лише в юридичній площині. Саме тому цей кейс привернув увагу професійної спільноти - попри протистояння не лише в судах, але активну протидію колишнього власника у передачі об’єкту, консорціум державних банків все ж забезпечив функціонування БФК, та, зрештою підготував його до відкритого продажу.
«Кейс Gulliver має значення далеко за межами банківського сектору. Для нас це насамперед історія про інвестиції. Ощадбанк є одним із найбільших партнерів українського бізнесу у фінансуванні інвестиційних проєктів, тому ми зацікавлені, щоб такі якісні активи отримували ефективних власників і продовжували розвиватися. Продаж Gulliver стане важливим сигналом для українських та міжнародних інвесторів, що в Україні працюють правові механізми захисту прав кредиторів, а великі інвестиційні активи можуть повертатися на відкритий ринок і реалізовуватися прозоро та на конкурентних засадах», — зазначає голова правління Ощадбанку Юрій Каціон.
Новий етап життя активу
Одразу після переходу комплексу під контроль банківського консорціуму у 2025 році першочерговим завданням стало не управління комерційною нерухомістю як бізнесом, а стабілізація роботи об’єкта. Банки провели технічний аудит, відновили роботу інженерних систем, забезпечили безперервність експлуатації та зберегли основний пул орендарів.
Такий підхід відповідає практиці найбільших фінансових установ світу. Банк не стає довгостроковим девелопером. Його завдання — повернути активу ринкову ліквідність, забезпечити прозорість управління та створити умови для приходу нового власника.
Для потенційних інвесторів це суттєво змінює якість самого активу. Йдеться вже не про проблемний об’єкт із невизначеним майбутнім, а про комплекс, який функціонує, генерує операційну дохідність і готується до відкритої ринкової процедури продажу.
Прецедент, який впливає на інвестиційний клімат
У міжнародних рейтингах конкурентоспроможності та оцінках інвестиційної привабливості значну роль відіграє не лише макроекономіка. Інвестори уважно оцінюють справедливість судової системи, рівень захисту кредиторів, прозорість процедур та здатність державних інституцій виконувати свої функції. Саме тому історія Gulliver має системне значення.
Ця оцінка виходить за межі інтересів окремого банку. Вона стосується всієї фінансової системи. Адже чим ефективніше працює механізм забезпечених кредитів, тим більше можливостей отримує бізнес для залучення фінансування. Банки можуть точніше оцінювати ризики, міжнародні фінансові організації — активніше співпрацювати з українським ринком, а інвестори — розглядати країну як юрисдикцію зі зрозумілими правилами.
Чому саме Gulliver
Комерційна нерухомість такого масштабу рідко потрапляє на відкритий ринок не лише через свою вартість, а й через дефіцитність.
У більшості європейських столиць знакові багатофункціональні комплекси давно є частиною портфелів міжнародних інвестиційних компаній, REIT-фондів, страхових або пенсійних фондів. Наприклад, Westfield London належить Unibail-Rodamco-Westfield, десятки найбільших торговельних центрів Франції, Італії та Центральної Європи — Klépierre, а значна частина преміальної комерційної нерухомості Лондона перебуває у власності Land Securities та British Land. Саме так працює зрілий ринок, де подібні активи розглядаються не як разові девелоперські проєкти, а як довгострокові інвестиційні інструменти.
Gulliver має характеристики, які формують його довгострокову цінність: центральне розташування, диверсифіковану модель доходів, сформований бренд, сучасну інфраструктуру та стабільний попит у орендарів.
Після відновлення операційної діяльності комплекс знову став повноцінним учасником київського ринку комерційної нерухомості. Саме тому його майбутній продаж може привернути увагу не лише українських компаній. Це один із небагатьох активів такого масштабу, який може стати предметом відкритої інвестиційної конкуренції.
Звісно, воєнні реалії в Україні суттєво впливають на настрої класичних, консервативних інвесторів. Водночас для гравців із вищим апетитом до ризику діє інше фундаментальне правило: ризик сьогодні трансформується у надвисоку прибутковість завтра. Для тих, хто готовий інвестувати в Україну вже зараз, придбання БФК Gulliver — це унікальна можливість зайти у першокласний актив на етапі, коли ринок закладає максимальну премію за воєнні виклики, гарантуючи колосальний потенціал зростання капіталізації після стабілізації ситуації.
Тому історія Gulliver сьогодні — це не просто кейс напрочуд ефективної діяльності державних банків. Це ще й історія про довіру. До фінансової системи країни. До державних інституцій. До правил, які поступово набувають практичного змісту.
І для країни, що попри війну та колосальне навантаження, все ж утримує фінансову стабільність, саме такі приклади дуже потрібні.