ПОГЛЯД: Інвестиції в українську нерухомість у 2023 році

Під час війни робляться великі статки, і ця аксіома ще раз підтверджується сьогодні на українському ринку нерухомості.

Якщо проїхатися зараз Києвом, можна побачити, що в місті ведеться активне будівництво багатоповерхівок, таунхаусів і будинків на одну сім'ю. Незважаючи на триваючу війну з Росією, в Києві та навколо нього будується безліч житлових багатоповерхівок в очікуванні переселенців із зруйнованих міст і передмість Харкова, Маріуполя, Херсона тощо. Крім того, після війни Київ, очевидно, буде переповнений співробітниками іноземних компаній, які також потребуватимуть житла та офісних приміщень.

В той же час відбувається дуже мало продажів житла, усі чекають на кінець війни, і банківське кредитування майже припинилось, що дає потенційним інвесторам з готівкою величезну перевагу в перемовинах.

Інакше кажучи, сьогоднішні ціни на нерухомість  в Україні є найнижчими, які коли-небудь спостерігались тут. З іншого боку, є впевненість в тому, що Україна неодмінно виграє цю війну в не дуже віддаленому майбутньому. Тому з точки зору бізнесу зараз ідеальний час для інвестицій в українську нерухомість.

Отже, які існують варіанти для іноземного інвестора, якого цікавлять проекти, що приносять дохід? Існують два реалістичні варіанти: (1) придбати квартиру (квартири) для здачі в оренду для житлового чи офісного використання та/або (2) придбати окрему будівлю (будівлі) та землю під нею (для реконструкції та перепродажу, в США такі проекти відомі як «flipping houses»). Другий варіант, як правило, передбачає купівля нерухомості за спекулятивно низькими цінами (наприклад, коли людина опинилась у скрутному становищі і погоджується на швидку угоду за ціною нижче ринкової), і тому може бути особливо прибутковим.

Сьогодні ми розглянемо варіант купівлі квартир для перепродажу або оренди під житлові чи офісні приміщення (придбання будівлі разом із земельною ділянкою розглянемо в наступній статті).

Для середнього інвестора, який не має достатньо готівки, щоб купити квартиру в Лондоні чи Нью-Йорку, інвестиції в квартири в Києві є чудовим варіантом, особливо враховуючи низькі витрати, пов’язані з утриманням нерухомості (мінімальні податки та плата за комунальні послуги). Таким чином, кмітливий інвестор може здати квартиру в оренду (під житло або під офіс), а потім продати її через кілька років, коли нерухомість подорожчає. Тож як іноземному інвестору купити квартиру в Києві?

Більшість інвесторів орієнтуються на купівлю старих квартир в центрі Києва, адже квартири у новобудовах в центрі столиці непомірно дорогі. Це зазвичай старі помешкання (іноді з ремонтом, іноді без), тому необхідно провести повний огляд майна і аналіз ситуації. З нашого досвіду, багато старих квартир мають юридичні та практичні проблеми, пов’язані з правом власності (зокрема, спільне право власності декількох осіб), незареєстроване перепланування, яке не відповідає технічному паспорту будинку, невиявлений грибок (особливо в душових), негерметичні труби (каналізаційні, водопровідні, газові) тощо. Тому, окрім досвідчених юристів, вам знадобиться також надійний оцінювач майна або хоча б досвідчений майстер, який зможе оцінити глибину наявних проблем.

З юридичної точки зору, у всіх справах, пов’язаних з нерухомим майном, на порядку денному постають питання захисту права власності, зокрема прав володіння й користування. Причина тут проста: шахрайство у цій сфері, на жаль, дуже розповсюджене явище, тому всі питання, пов’язані з передачею права власності від справжнього власника покупцеві, треба вирішувати до фактичного оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса.

Щоб уникнути підводних каменів, будь-який потенційний інвестор повинен переглянути базову документацію, яка є належним доказом права власності, зокрема:

• якщо право власності набуте до 2013 року, необхідно отримати правовстановлюючий документ (підтвердження права власності), який зареєстрований в БТІ (бюро технічної інвентаризації); якщо нерухомість була придбана після 2013 року, вам потрібно буде отримати витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно (будь-хто може подати запит на отримання такого витягу, оскільки це загальнодоступна інформація, і запит на неї вартує приблизно 33 грн.). Ми часто виконуємо це просте завдання для перевірки об'єктів нерухомості за запитом клієнтів.

• технічний паспорт (подається, якщо він невід'ємний від правовстановлюючого документа);

• список членів домогосподарства (видається місцевим підрозділом служби житлового господарства або іншим відповідним органом, що займається реєстрацією місця проживання);

• якщо у власника нерухомості є неповнолітні діти, необхідно отримати згоду на відчудження майна органу опіки та піклування на ім'я неповнолітньої особи; знадобиться також свідоцтво про народження неповнолітнього; обов'язкова присутність батьків з паспортами та ІПН під час нотаріального оформлення купівлі-продажу;

• письмова відмова всіх співвласників від права здійснення переважного права купівлі;

• незалежна експертна оцінка вартості квартири для цілей оподаткування.

Крім того, іноземним інвестором може бути як фізична, так і юридична особа (зазвичай ТОВ). В обох випадках потрібні такі додаткові документи:

(a) Інвестори фізособи:

• паспорти та ІПН сторін (у разі оформлення угоди через законного представника необхідно пред’явити нотаріально посвідчену довіреність, паспорт та ІПН);

• нотаріально завірене підтвердження згоди на продаж або придбання майна від чоловіка (дружини);

• свідоцтво про шлюб (якщо він укладений).

(b) Інвестори юридичні особи:

• установчі документи юридичної особи (статут, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців);

• паспорт та ІПН представника, який уповноважений діяти від імені юридичної особи, та документ, що підтверджує повноваження представника (зазвичай директора або генерального директора – протокол про призначення на посаду та відповідний наказ, коли представником є інша особа – нотаріально посвідчена довіреність);

• протокол зборів учасників ТОВ із ухваленим рішенням про відчуження (придбання) майна;

• печатка підприємства (за наявності).

Нарешті, інвестор повинен узгодити з продавцем наступні витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу: (а) нотаріальний збір за підготовку та посвідчення договору купівлі-продажу; (б) сплата нотаріусу державного мита в розмірі 1% від ціни нерухомості, зазначеної в угоді, але не нижче 1% від оціночної вартості (зазвичай розподіляється порівну між покупцем і продавцем); та (в) 1% від суми покупки, зазначеної в договорі (внесок до Пенсійного фонду, сплачується покупцем).

Після збору вищевказаних документів сама процедура купівлі є доволі простою: спочатку сторони (та нотаріус) оглядають та перевіряють документи іншої сторони. Далі підписується договір купівлі-продажу та сплачуються всі податки та нотаріальні збори. Нарешті відбувається розрахунок (зазвичай готівкою або банківським переказом).

Після підписання та нотаріального посвідчення основного договору продавець отримує його нотаріально завірену копію, а покупець – оригінал та нотаріально завірену копію, витяг з державного реєстру прав власності на нерухоме майно, що підтверджує реєстрацію його новим власником, та технічний паспорт майновогу об'єкту.

Далі інвестору треба зареєструватись як новому власнику, у тому числі в ЖЕКу (або в об’єднанні співвласників багатоквартирного будинку), а також укласти договори з компаніями-постачальницями електроенергії, води, газу тощо. Зазвичай ці завдання виконують агенти з нерухомості або юристи за довіреністю.

Підсумовуючи все сказане, одним із наслідків війни в Україні став обвал українського ринку нерухомості, де ціни (оренди та придбання) впали до найнижчого рівня за останні тридцять років. Однак для іноземного інвестора з середніми можливостями це ідеальний час для купівлі квартири в центрі Києва, яка може приносити чималий прибуток від оренди в короткостроковій перспективі та гарантовано суттєво подорожчає в найближчі 1-3 роки.

Алекс Фрішберг є керуючим партнером американської юридичної фірми Frishberg & Partners, що базується в Києві та спеціалізується на операціях з нерухомістю в Україні з 1991 року. Його контакт: [email protected]. Він народився в Києві. Його родина емігрувала до Сент-Луїса, штат Міссурі (США) у 1975 році, де він отримав ступінь бакалавра англійської мови та літератури в Університеті Міссурі та ступінь доктора права в Школі права Вашингтонського університету. До переїзду в Україну в жовтні 1991 року він практикував у Hogan & Hartson (нині Hogan Lovells) у Вашингтоні, округ Колумбія.

Погляди, висловлені автором в цій статті, можуть не поділятись Kyiv Post.